Mercaden Dorsten

[Manu]

Vorher stand das Lippetorcenter. Schon 2017 war im Gespräch abreissen und neu bauen.
Das dauert und dauert...aber nun steht das neue Mercaden da.

Und eine kleine Überlegung. Das Lippetorcenter war genau dasselbe. Viele Geschäfteund dann ging
eines nach den anderen Pleite und zog aus.
Daher ist die einzig richtige Löguns, abbreissen und neu bauen. Logisch oder?!?
Ich meine, die Leute hatten kein Geld um großartig in den Geschäften welches auszugeben.
Daher mussten die Geschäfte schließen. Also macht man alles neu. Hat jemand bedacht,
das die Leute immer noch kein Geld zum ausgeben haben?!?

Naja, wir waren zum Beginn auch da.


MANU

[Michael]

Optimismus ist verflogen

Die Mercaden als Hoffnungsträger für die gebeutelte obere Lippestraße? Ein Jahr nach Eröffnung des Einkaufszentrums ist dieser Optimismus erst einmal verflogen. Sieben Leerstände gibt es aktuell, zwei weitere folgen bald.

Am 1. Oktober wird die Café-Filiale der Bäckerei „Karl“ (Hausnummer 38) schließen, nebenan zieht Jennifer Eikenkamp noch im Juni mit ihrem Fachgeschäft „Serendipity – Der Glücksfund“ aus, um ihr geschäftliches Glück künftig woanders zu finden.

„Die Lippestraße schwächelt ganz schön stark, was nicht gut ist für die Stadt“, sagt Thomas Hein, Vorsitzender der Dorstener Kaufmannschaft (DIA). Für ihn „steht und fällt die Situation dort mit den Mercaden“. Und auch mit der Nachnutzung des alten Mensing-Herrenhauses. „Die ist ja noch ein Geheimnis, außerdem hängt da weiter das Maklerschild im Schaufenster“ – obwohl nach Angaben der Eigentümer eigentlich zum Jahresende ein neuer Mieter einziehen solle. Die Bäckerei-Kette „Karl“ gibt den Standort auf, „weil der Mietvertrag ausgelaufen ist“, erklärte eine Sprecherin der Firma auf Anfrage unserer Zeitung.

Andere Kundschaft erhofft

Dies gilt auch für „Serendipity“. „Wir hätten ihn womöglich noch verlängert, wenn die Voraussetzungen hier nicht so schlecht wären“, sagt Pächterin Jennifer Eikenkamp. „Doch die Kundschaft ist nicht die, die wir uns hier versprochen haben.“ Vor zwei Jahren hat sie mit ihrer Mutter Ute das exquisite Ladenlokal mit hochwertigen Stoffen, Papeterie- und Geschenk-Artikeln eröffnet. „Als Dorstener wollten wir unbedingt hier die Innenstadt mit einem schönen Angebot beleben.“

"Falscher Ort"

Doch die Lippestraße sei der falsche Ort gewesen, trotz aller anfänglicher Zuversicht im Hinblick auf die Mercaden. „Seitdem das Geschäft Alkazaar weg ist, scheint ein imaginärer Block Richtung Lippetor zu liegen“, so Ute Eikenkamp: „Hier kommt kaum einer mehr lang.“ Und dann drohe auch noch der Umbau der Fußgängerzone mit seinen langwierigen Bauarbeiten, die im Sommer in der Lippestraße beginnen.

„Ein Vertreter der Industrie- und Handelskammer sagte uns, dass wir da mit einem Umsatzrückgang von mindestens 30 Prozent rechnen müssen“, so Ute Eikenkamp. Mutter und Tochter versuchten zwar, woanders in der Stadt ein neues Geschäftslokal zu finden. „Doch was selbst in Seitenstraßen an hohen Mieten und Maklergebühren aufgerufen wird, ist unglaublich“, erzählt Jennifer Eikenkamp.

Einzelhandel geht es schlecht

DIA-Vorsitzender Thomas Hein bestätigt das: „Dem Einzelhandel geht es immer schlechter. Die Eigentümer haben anscheinend noch nicht verstanden, dass sie nicht mehr die Mieten von vor 15 Jahren nehmen können.“ Eine Einschätzung, die Christoph Krafczyk, City-Manager im Stadtteilbüro des Stadtumbau-Projektes „Wir machen Mitte“, teilt.

„In Gesprächen müssen wir die Eigentümer darüber aufklären, dass der stationäre Handel stark unter der Online-Konkurrenz zu leiden hat und sie darauf bei der Mietpreisgestaltung Rücksicht nehmen sollten.“ Die Lippestraße hat nach seinen Worten eine Entwicklung genommen, „die letztendlich so nicht zu erwarten war“. Die jüngsten Geschäftsaufgaben hätten aber unterschiedliche Gründe, „da darf man nicht pauschalisieren“. Für Christoph Krafczyk ist der Bereich aber kein Sorgenkind. „Wir nehmen uns aber der Sorgen der Eigentümer und Mieter an. Wir verstehen uns als Vermittler.“

Leerstandsmanagement

Ein Instrument sei dabei das Leerstandsmanagement, das Anbieter und Interessenten zusammenbringen soll. Ein anderes sind die Förderprogramme, die durch „Wir machen Mitte“ für Umbauten aufgelegt werden. So interessiere sich laut Krafczyk derzeit ein Immobilieneigentümer in der Lippestraße für eine mögliche umfassende Sanierung. „Doch bevor er einen sechsstelligen Betrag in die Hand nimmt, möchte er natürlich schon die realistische Perspektive haben, dass sich anschließend ein Nutzer findet.“

DIA-Vorsitzender Thomas Hein hofft indes darauf, dass die Fußgängerzone möglichst bald in neuem Glanz erstrahlt. „Natürlich tun die Bauarbeiten weh“, sagt er. „Aber dafür sieht die Innenstadt anschließend viel attraktiver aus.“ Ute und Jennifer Eikenkamp werden dann längst ihr neues Geschäft im ehemaligen Restaurant „Castello“ (Gahlener Straße/Clemens-August-Straße) eröffnet haben. „Das können wir dort sogar um ein kleines Café ergänzen.“

Übrigens: Neben den „Zu vermieten“-Schildern und den leeren Schaufenstern, die durch Werbe-Dekorationen anderer Geschäfte kaschiert werden, findet sich dann doch ein Hinweis auf einen Neuzugang für die Lippestraße. In Hausnummer 7 wird demnächst der Handy-Shop „Axion“ einziehen, der derzeit noch in der Essener Straße sitzt. Aber: Frequenzbringer sehen anders aus.

[Michael]

Leerstände in den Mercaden: Lösung gesucht

In den Mercaden fallen regelmäßigen Besuchern mittlerweile einige Leerstände ins Auge. Manche Ladenlokale sind mit Plakaten verklebt, bei anderen sind die Rollladen herunter gelassen. Der Centermanager erklärt die aktuelle Situation.

"Knapp 90 Prozent der Fläche, bezogen auf die Quadratmeterzahlen, sind vermietet", sagt Centermanager Sven Schneider. Man arbeite an Lösungen; in einem Fall seien die Gespräche weit fortgeschritten.

Zu einigen Leerständen beziehungsweise nicht betriebenen Flächen bezog der Centermanager am Dienstag konkret Stellung: Das Schinkenfachgeschäft "So isst Südtirol" ist geschlossen. "Ich gehe auch nicht davon aus, dass es noch einmal öffnet", sagte Schneider. Grund seien gesundheitliche Probleme des Betreibers, aber es bestehe noch ein Mietverhältnis. Beim Bekleidungsgeschäft LTB "besteht ebenfalls noch ein Mietverhältnis und wir arbeiten mit den Mietern an einer Lösung".

Anders sieht es beim Unterwäschegeschäft Penti aus. "Der Mietvertrag ist gekündigt und wir suchen einen Nachmieter", bestätigte der Centermanager. Das gleiche gelte für die Fläche der Metzgerei im Obergeschoss und für das Ladenlokal neben einem Nagelstudio im Erdgeschoss.

Deutlich weiter sei man bei der Suche nach einem Nachmieter für das Früchteparadies. "Wir haben schon tiefgehende Gespräche geführt." Wann er den Namen des neuen Mieters bekannt gibt, konnte Schneider nicht sagen.

[Michael]

Landesbank übernimmt die Mercaden
Die Projektpartner der Mercaden trennen sich zum Jahresende. Jetzt hat die Landesbank Hessen-Thüringen alleine das Sagen. Doch Bürgermeister Tobias Stockhoff und die Kaufmannschaft hoffen auf eine weiterhin gute Zusammenarbeit.
Die offizielle Verlautbarung ist nur wenige Zeilen lang und wurde am Freitagnachmittag, Stunden nach einer Anfrage der Dorstener Zeitung, verschickt. Die OFB Projektentwicklung und die hkm Management AG beenden demnach zum Jahresende die Zusammenarbeit.

„Die OFB übernimmt einen Großteil der Gesellschafteranteile von hkm“, teilte Unternehmenssprecherin Yvonne Keller mit. Die Zusammenarbeit werde „einvernehmlich“ beendet. „hkm möchte sich ab Januar 2018 auf andere Projekte konzentrieren.“ Nach Informationen der Dorstener Zeitung gab es in den letzten Monaten vermehrt Unstimmigkeiten zwischen den Projektpartnern, wie die Mercaden auf Kurs gebracht werden könnten. hkm-Geschäftsführer Herbert Krämer hatte von „vier bis fünf Jahren gesprochen“, bis ein Einkaufszentrum etabliert sei.

Anfang März 2016 eröffnet

So lange wollte die OFB offenbar nicht warten.

[Michael]

Negativspirale dreht sich weiter
Weitere Läden in den Mercaden sind dicht

Die Negativspirale in den Mercaden dreht sich vorerst weiter. Ein Dutzend Läden waren zum Jahreswechsel geschlossen, jetzt sind zwei weitere im Erdgeschoss hinzugekommen. Neben MAD Lederwaren hat auch Immergrün die Segel gestrichen. „Aus wirtschaftlichen Gründen“, bestätigte Geschäftsführer Tobias Große am Freitag auf Anfrage. „Der Umsatz blieb deutlich hinter unseren Erwartungen zurück.“ Das gilt auch für viele andere Mieter, die langfristige Verträge abgeschlossen hatten, denen aber die Kunden fehlten.

[Michael]

Mercaden in der Krise. Für einen Neustart wird der Investor noch einmal Geld in die Hand nehmen und das Center zu Ende bauen müssen – Eine Garantie für Erfolg ist auch das nicht

3. März 2018. – Es kam wie zu erwarten war. Mit dem Jahreswechsel und dem Beginn der traditionell umsatzschwachen Monate schlossen mehrere Betriebe im Mercaden. Zu schlecht liefen die Geschäfte – da ist dann irgendwann einmal Schluss. Es traf insbesondere das Erdgeschoss mit seinen „Garagenläden“. Die verlassenen Ladenlokale gesellen sich zu den schon vorhandenen Leerständen hinzu und vermitteln insgesamt das hässliche Bild des Misserfolgs. Der Projektentwickler Herbert Krämer, der nach der Eröffnung im März 2016 auch das Center Management übernommen hatte, wurde im Dezember kurzerhand geschasst. Der Investor traute ihm nicht mehr zu, die negative Entwicklung zu drehen. Investor ist die OFB Projektentwicklung GmbH, eine Tochtergesellschaft der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Sie hat die Finanzierung für das Centerprojekt bereitgestellt und als Geldgeberin das letzte Wort. Die schlechte Lage zwang zum Handeln und so beauftragte sie die Koprian iQ Management GmbH mit der Lösung des Problems. Die Gesellschaft ist spezialisiert auf das Management von Einkaufszentren und auf Revitalisierung. Koprian iQ soll nun schaffen, was Herbert Krämer nicht fertiggebracht hat: das Mercaden auf Erfolgskurs bringen.

Centerkonzept des Herbert Krämer früh gescheitert

Das ist unter den gegebenen Umständen so etwas wie ein Himmelfahrtskommando. Die aktuelle Krise rückt zwar den Misserfolg des Mercaden jetzt in das Blickfeld der Öffentlichkeit. Gescheitert ist das Projekt aber schon vor seiner Eröffnung. Dazu ein Rückblick. Im Herbst 2015, ein halbes Jahr vor der Eröffnung, wunderten sich Beobachter über einen mehrwöchigen Stillstand der Bauarbeiten. Das war offenbar die Phase, in der die OFB und Herbert Krämer sich eingestehen mussten, dass sie große Anteile der Verkaufsflächen im neuen Einkaufscenter nicht vermietet bekommen.

[Michael]

Das Mercaden-Debakel: Welchen Anteil daran hat die Politik?

Realitätsverweigerung und falsche Weichenstellungen haben den Weg bereitet

Kommentierender Rückblick von Helmut Frenzel

20. April 2018 – Das Mercaden-Debakel hat viele Väter, aber einen an vorderster Stelle: den ehemaligen Bürgermeister Lambert Lütkenhorst. Es ist auch sein Debakel. Er wollte dieses Projekt und er wollte Herbert Krämer. Er war es, der zusammen mit einigen Gefolgsleuten die Strippen zog, um das Projekt über alle Hürden zu bringen. 2009 hatte er an der Eröffnung der RheinBerg-Galerie in Bergisch-Gladbach teilgenommen, ein Vorhaben des späteren Mercaden-Entwicklers. So etwas wollte Lambert Lütkenhorst auch für Dorsten. Es sollte sein Denkmal werden. Und er bekam es. Wie das Projekt durchgesetzt wurde und wie es scheiterte wird hier noch einmal aufgerollt.

Zwei Jahre haben seit der Eröffnung des Mercaden im Frühjahr 2016 gereicht, um die Illusionen, die sich mit dem Centerprojekt verbanden, in Nichts aufzulösen. Die Leerstände in dem neu errichteten Gebäudekomplex haben ein niederschmetterndes Ausmaß erreicht. Nun wirken sie wie ein Beschleuniger des Niedergangs. Der Besucher, der an den verschlossenen Ladenlokalen im Erdgeschoss vorbeiläuft, versteht sofort: das hier funktioniert nicht, das geht den Bach runter. Selbst die ärgsten Pessimisten und als Schwarzmaler verschrieenen Kritiker haben das Tempo und das Ausmaß des Scheiterns dieses Projekts nicht erwartet und schon gar nicht vorhergesehen. Das Centerprojekt ist ein Reinfall, der seinesgleichen in Deutschland sucht. Schon zum Jahreswechsel reagierte der Investor, die Landesbank Hessen-Thüringen, und trennte sich kurzerhand von dem in Dorsten hofierten Projektentwickler Herbert Krämer. Der hatte nach der Eröffnung auch das Centermanagement übernommen. Das Leerstandsproblem konnte er nicht lösen. Seither ist ein neuer Betreiber am Werk, die Koprian IQ (Hamburg). Die soll nun schaffen, was Herbert Krämer nicht hingekriegt hat.

Woran ist Herbert Krämer gescheitert?

Mit der Ablösung von Herbert Krämer und der Einsetzung eines neuen Centermanagements hat die Hessisch-Thüringische Landesbank die Notbremse gezogen. Wie im Fußball. Wenn es nicht läuft, feuert man den Trainer und beruft einen neuen. Der macht richtig, was sein Vorgänger falsch gemacht hat, und schon ist die Wende da, so die Logik der Vereinsvorstände. Aber gilt das auch im Falle eines Einkaufszentrums? Diese Frage zielt auf die Ursache des Misserfolgs und darauf, ob man die Ursachen beseitigen oder wenigstens bessere Lösungen finden kann. Herbert Krämer war kein Anfänger, im Gegenteil: mit seinen anderen Centerprojekten war er durchaus erfolgreich. Woran ist er in Dorsten gescheitert? Die vordergründige Antwort lautet: es ist ihm nicht gelungen, diejenigen Geschäfte, die für einen interessanten Angebote-Mix und eine hohe Eigenattraktivität unerlässlich sind, in sein Center hineinzuziehen.

Es gab nur noch eines: Augen zu und durch

Aber warum ist es nicht gelungen? Die Erklärung ist überraschend einfach: die Filialisten mit den attraktiven Sortimenten haben sich verweigert, weil sie ihre Geschäftserwartungen an diesem Standort als zu gering eingeschätzt haben. Dorsten ist keine Einkaufsstadt, sie hat keine homogene Einzelhandelslandschaft, die Bevölkerung ist, – abseits vom „Hauptzentrum Altstadt“ -, auf mehrere, teils weit entfernte Ortsteile mit eigenen Neben- oder Nahversorgungszentren zerstreut, die Stadt altert und schrumpft mit entsprechenden Folgen für die Kaufkraft. Für die großen Filialketten, die schon in allen 1a- und 1b-Lagen der Großstädte im Umkreis vertreten sind, ist ein 2b-Standort wie Dorsten einfach nicht interessant. Offenbar haben deren Entscheider sich mit den fundamentalen wirtschaftlichen Daten der Stadt beschäftigt und daraus ihre Schlüsse gezogen. Als Herbert Krämer klar wurde, dass sein Konzept nicht aufgeht, war es für eine Umkehr zu spät. Dafür waren die erbrachten Vorleistungen zu hoch. Es gab nur noch eines: Augen zu und durch. Am Ende nahm er was er kriegen konnte. So entstand im Erdgeschoss die Aneinanderreihung der kleinen Boutiquen mit dem Charme von Doppelgaragen, die inzwischen kollabiert ist und nun den Fortbestand des ganzen Projekts zu gefährden droht. Der chaotische Fehlstart im Frühjahr 2016 ist noch in Erinnerung.

Wie findet das Mercaden in die Erfolgsspur?

Nun stellt sich die Frage, welche Handlungsoptionen es gibt, um das Projekt zu revitalisieren. Die neuen Leute von Koprian sind vom Fach. Aber an den ungünstigen fundamentalen Rahmenbedingungen, die für den Misserfolg ausschlaggebend sind, kann auch ein neues Centermanagement nichts ändern. Koprian hat sich sechs Monate Zeit ausbedungen, um ein Konzept für die „Revitalisierung“ des nie wirklich vitalen Einkaufszentrums zu erarbeiten. Für die Umsetzung sehen sie ein Zeitfenster von drei Jahren. Das spricht nicht dafür, dass sie die übernommene Aufgabe für leicht zu lösen halten. Vielleicht ist sie überhaupt nicht lösbar. Denn die Rahmenbedingungen haben sich weiter verschlechtert: Dorsten ist inzwischen zwei Jahre der Alterung und Schrumpfung der Bevölkerung weiter, das Image des Mercaden ist geprägt von zwei Discountern, Kaufland und TKmaxx, und nicht zuletzt lastet auf allen Aktivitäten zur „Revitalisierung“ das Image des Gescheiterten. Und was, wenn es auch Koprian es nicht schafft, das Mercaden zum Erfolg zu führen?

Wer die Meinungshoheit hat, der muss sich nicht mit Argumenten befassen

Das führt zu dem eigentlichen Thema: Wie war es möglich, dass Stadtspitze und Rat der Stadt ein so überdimensioniertes Projekt genehmigten, ohne die unübersehbaren Risiken des Projekts selbst und für den innerstädtischen Einzelhandel zu beraten und sorgfältig abzuwägen? Es brauchte keine besonderen Fachkenntnisse, um zu erkennen, dass die Ausweitung der Verkaufsfläche um 12.500 Quadratmeter ein elementares Risiko für den Einzelhandel insgesamt darstellte. Dazu reicht der gesunde Menschenverstand. Die fundamentalen Rahmenbedingungen, die als Ursache für das Scheitern des Center-Projekts identifiziert wurden, waren von Beginn des Projekts an jedem Ratsmitglied und jedem Verantwortlichen in der Verwaltung bekannt. Dass das Bebauungsplanverfahren ohne größere Widerstände durchgezogen werden konnte, ist ein Musterbeispiel dafür, wie eine kleine Gruppe von Befürwortern die Meinungshoheit übernimmt und darauf gestützt ihren Plan wider besseres Wissen und gegen jede Vernunft durchsetzt.

Rückentwicklung des Einzelhandels war nicht zu übersehen

Diese Gruppe wurde vom Bürgermeister angeführt, zu ihr gehörten die Fraktionsvorsitzenden der Ratsparteien, die die Meinungsbildung im Rat kontrollierten, der damalige Chefreporter der führenden Dorstener Tageszeitung, der es übernahm, die öffentliche Meinung einseitig im Sinne des mit ihm befreundeten Bürgermeisters zu beeinflussen, und der Sprecher der Alstadtkaufleute, Thomas Hein, der in dem Centerprojekt die Lösung für die darniederliegende obere Lippestraße und den schwächelnden innerstädtischen Einzelhandel insgesamt sah – gegen alle einschlägigen Erfahrungen in anderen Städten. Die Begründungen für das Projekt lauteten etwa so: die Ruine des alten Lippetorcenters müsse weg – um jeden Preis. Das neue Center werde die Kundenfrequenz auf der Lippestraße steigern und den Einzelhandel in der Innenstadt insgesamt beleben. Es sei eine Bereicherung der Einzelhandelslandschaft, auf die Dorsten nicht verzichten kann. Das alles zu Zeiten, in denen die Rückentwicklung des Einzelhandels in der Altstadt und darüber hinaus nicht zu übersehen war, die sich in zunehmenden Leerständen niederschlug. Leerstände bekämpft man mit einer drastischen Ausweitung der Einzelhandelfläche. Das begreift doch jeder. Unschlagbar logisch.

Viele Bürger wollten eine andere Lösung – sie wurden ausgegrenzt

Kaum jemand stellte das öffentlich in Frage. Der Meinungsdruck war übermächtig. Der Widerspruch einzelner aus der Bürgerschaft wurde lächerlich gemacht mit Sprüchen wie: Wollt Ihr die Lippetor-Ruine als Habitat für Fledermäuse erhalten? Oder wollt Ihr, dass am Westwall demnächst Kühe grasen? Die Dissidenten wollten etwas anderes: eine Lösung, die zur Maßstäblichkeit Dorstens passt und die gewachsenen Strukturen erhält. Sie wollten ein Projekt, das den Gedanken der Stadt am Wasser ernsthaft aufnimmt und Dorsten zu einem Alleinstellungsmerkmal verhilft. In einem demokratischen System könnte man erwarten, dass die politischen Parteien oder wenigstens einzelne Politiker sich die Wünsche und Argumente von Bürgern zu eigen machen und sie dorthin tragen, wo sie hin gehören: ins Parlament, den Rat der Stadt, um dort im Streit um die beste Lösung diskutiert zu werden. Aber so etwas haben die Parteien nicht nötig, weswegen sie kaum noch jemand wählt. Als der Bebauungsplan für das neue Einkaufszentrum verabschiedet wurde, stimmten alle Mitglieder des Rates zu – alle. Dafür brauchten sie nicht einmal die Hand zu heben, dafür sorgte das eingeübte Abstimmungsverfahren: Ist jemand dagegen? Enthält sich jemand der Stimme? Einstimmig angenommen. Es genügte, dass sie einfach nur nichts taten. Die Entscheidung war ja sowieso alternativlos. Der Fall Mercaden ist ein Beispiel dafür, dass der demokratische Prozess in Dorsten überhaupt nicht funktioniert.

Das ursprüngliche Konzept und was daraus wurde

Dabei gab es reichlich Warnzeichen. Im „Einzelhandelskonzept für die Stadt Dorsten“ von 2007 hatte der Gutachter Michael Karutz (CIMA) auch die Rahmenbedingungen für ein neues Einkaufszentrum skizziert. Aus Gründen der Verträglichkeit mit dem bestehenden Einzelhandel sollte die zusätzliche Verkaufsfläche 25 bis 30 Prozent der innerstädtischen Verkaufsfläche (30.000 qm) nicht übersteigen. Das bedeutete 7.500 bis 9.000 Quadratmeter. Dabei ging er von einer stabilen Bevölkerung von 80.000 Einwohnern aus und von „gesunden“ innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen, was wohl heißen sollte, dass man sich eher an der Untergrenze orientieren solle. Die neuen Flächen sollten für „Angebotsergänzungen“ genutzt werden. Die sah er in Unterhaltungselektronik/Foto/PC, Büchern/neue Medien, Sportartikel und komplementären Sortimenten im Segment Bekleidung. Dabei hatte er MediaMarkt und Thalia im Auge. So sollten die Überschneidungen mit dem innerstädtischen Angebot gering gehalten werden. Das klang einleuchtend.

Perspektiven hatten sich radikal verändert

Als 2013 der Rat den Bebauungsplan für das Mercaden verabschiedete, hatten sich die Rahmenbedingungen nachhaltig geändert. Jetzt ging es um eine zusätzliche Verkaufsfläche von 12.500 Quadratmetern. Da die innerstädtische Verkaufsfläche inzwischen auf unter 26.000 Quadratmeter gesunken war, bedeutete das eine Erweiterung um fast 50 Prozent. Ein kleineres Center trage sich wirtschaftlich nicht, hieß es – sprich: dafür findet man keinen Investor. Auf der anderen Seite waren mittlerweile MediaMarkt am Bahnhof und Thalia am Markt etabliert. Der Gutachter Michael Karutz hatte sich dezidiert gegen den Standort am Bahnhof ausgesprochen und darauf bestanden, dass der MediaMarkt in die Innenstadt gehöre und dort als Frequenzbringer gebraucht werde. Die Ratspolitiker konnte das nicht beeindrucken. Mit dem MediaMarkt war aber ein wichtiger potentieller Ankermieter des neuen Einkaufszentrums, dessen Sortiment sich kaum mit dem innerstädtischen Angebote überschnitt, abhanden gekommen. Und dann vor allem: die Einwohnerzahl war inzwischen auf unter 76.000 gesunken, Tendenz weiter fallend, mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die Kaufkraft. Gleichzeitig wurde die Verkaufsfläche um 5.000 Quadratmeter oder zwei Drittel gegenüber dem ursprünglichen Ansatz ausgeweitet. Die Perpektiven für das geplante Einkaufscenter – aber auch für den innerstädtischen Einzelhandel als Ganzes – hatten sich dadurch radikal verdüstert. Jetzt waren große Überschneidungen mit dem innerstädtischen Angebot vorgezeichnet. Wie sich das auf den Mietermix auswirkte, kann man im dahinsiechenden Mercaden besichtigen. Dass es soweit kam, haben Verwaltung und Rat der Stadt mitverschuldet.

Ein Verträglichkeitsgutachten mit falschen Ergebnissen ebnet den Weg

Damit nicht genug. Selbst in dem vom Projektentwickler bezahlten Gefälligkeitsgutachten der GMA, das dem Projekt ganz im Sinne des Auftraggebers die Verträglichkeit im Verhältnis zum bestehenden Einzelhandel bescheinigte, wird auf Risiken hingewiesen. Gleich in der Einleitung heißt es: „Vor dem Hintergund der hohen Eigenattraktivität und Leistungsfähigkeit eines innerstädtischen Einkauszentrums stellt diese Form der Einzelhandelsnutzung einen ‘worst-case’, bezogen auf mögliche ökonomische Effekte dar.“ Im Klartext: Eine Ausweitung der Verkaufsfläche in der geplanten Größenordnung ist für die Innenstadt eine existentielle Herausforderung. Den Entscheidungsträgern wird geraten, die Risiken gegen die Chancen abzuwägen. Davon, dass das in einem der Sache angemessenen Umfang geschehen wäre, ist nichts bekannt. Politiker brauchen, wenn sie sich etwas in den Kopf gesetzt haben, nichts abzuwägen. Schlimmer allerdings war, dass das GMA-Gutachten seine Bestätigung der Verträglichkeit auf veralteten Bevölkerungszahlen aufgebaut hatte. Für eine Bewertung der Verträglichkeit mussten der Bevölkerungsrückgang und die daraus folgende negative Kaufkraftentwicklung für einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren zwingend berücksichtigt werden. Wer sagt, dass das nicht möglich ist, mag sich das Einzelhandelsgutachten desselben Gutachters GMA für die Stadt Gronau von 2010 ansehen. Darin macht die GMA vor, wie so etwas geht. Das ist im Falle von Dorsten unterblieben und deswegen sind die Ergebnisse des Gutachtens falsch. Die GMA bescheinigt eine Verträglichkeit des Projekts, die es bei Berücksichtigung der Kaufkraftentwicklung nicht gibt. Die falschen Ergebnisse sind Teil der städtebaulichen Begründung für die Genehmigung des Bebauungsplans durch den Rat der Stadt. Dass der Technische Beigeordnete sie aus dem GMA-Gutachten des Projektentwicklers abgeschrieben hat, wurde nicht kenntlich gemacht.

Ratsmitglieder blockten Kritik ab

Ende 2013 stellte der Verfasser dieses Artikels einen Bürgerantrag an den Rat der Stadt und forderte, das GMA-Gutachten um die Auswirkungen des zukünftigen demographischen Wandels über einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren nach Eröffnung des geplanten neuen Einkaufscenters zu ergänzen. Der Antrag wurde auf sechs Seiten begründet. Er machte geltend, dass die angebliche Verträglichkeit des Projekts nach wenigen Jahren des weiteren Bevölkerungs- und Kaufkraftschwunds ins Gegenteil umschlagen würde. Im Kern ging es darum, dass die langfristige Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung in Dorsten keine wirtschaftliche Grundlage für die geplante Ausweitung der Verkaufsfläche hergibt. Einige Wochen später wurde der Antrag von den Mitgliedern des Haupt- und Finanzausschusses ohne Erörterung in zwei Minuten vom Tisch gefegt – unter dem Vorsitz des Bürgermeisters Lambert Lütkenhorst. Dazu verhalf die Beschlussvorlage aus der Feder des Technischen Beigeordneten Holger Lohse. Dort heißt es: „Die Untersuchung erfolgte unter Berücksichtigung des bis zum Jahr 2020 zu erwartenden Bevölkerungsrückgangs in Dorsten, der Pendlerverflechtungen und der Kaufkraft.“ Das ist unwahr und nachweislich eine Lüge. Die Ratsmitglieder hätten im Gutachten nachsehen können, ob das stimmt. Aber es gibt keine Hinweise, dass sie es taten. Denn sonst hätten sie die Begründung des Technischen Beigeordneten für die Ablehnung des Bürgerantrags zurückweisen müssen.

Bald wieder alles auf Anfang?

An dem Mercaden-Debakel haben Bürgermeister und Rat, wie man sieht, einen nicht geringen Anteil. Sie haben durch ihre Standortentscheidung für den MediaMarkt am Bahnhof und ihre Zustimmung zu einer immer größeren Verkaufsfläche die Basis dafür gelegt. Und heute? Die Befürworter sind in Deckung gegangen, denn niemand will mit einem scheiternden Vorhaben in Verbindung gebracht werden. Kein Gefasel mehr von der Bereicherung für Dorsten und davon, wie das Projekt der Innenstadt auf die Beine helfen wird. Lambert Lütkenhorst wurde mit dem Ehrentitel des Altbürgermeisters belohnt. Dem Chefreporter der führenden Dorstener Zeitung hat man für seine Verdienste die Ehrennadel der Stadt in Silber verliehen. Der Technische Beigeordnete Holger Lohse ist weiter im Amt. Er wird vermutlich demnächst die Verdienstmedaille in Platin erhalten. Und Thomas Hein, der nicht nur Vorsitzender der DIA ist, sondern über seine Firma interevent und andere Kanäle enge Kontakte zum Rathaus pflegt, – ihm wird seine kooperative Haltung nicht geschadet haben. Zu einer Aufarbeitung des Debakels durch den Rat wird es wohl kaum kommen. Denn alle Mitglieder des Rates haben, dem Herdentrieb folgend, mitgemacht. Wer sollte da ein Interesse daran haben, dass da irgendetwas aufgerührt wird. Was bleibt ist die Erinnerung an eine kapitale Fehlentscheidung. Und Herbert Krämer? Er hat zwar mit der unverhältnismäßigen Größe seines Projekts die Hessisch-Thüringische Landesbank als Geldgeber überzeugen können, nicht aber die Einzelhandelsbetriebe, die das neue Vorzeigeprojekt bevölkern sollten. Nun sitzt Dorsten auf Verkaufsflächen, die offenbar niemand wirklich braucht.

Man kann der Meinung sein, dass es Sache von Herbert Krämer und mehr noch des Finanzinvestors, der Hessisch-Thüringischen Landesbank ist, wenn das Centerprojekt endgültig scheitern sollte. Es ist ja ihr Geld, das sie verlieren. Aber das ist zu kurz gedacht. Wenn es zum Schlimmsten kommt, wird der Kolossalbau am Lippetor früher oder später wieder den Dorstenern auf die Füße fallen und die können dann sehen, was sie damit anfangen. Damit wäre Dorsten wieder dort angekommen, wo alles begonnen hat: bei der Ruine des alten Lippetor-Centers, nur viel größer. Den einstimmigen Beschluss zur Genehmigung des Bebauungsplans am Westwall durch den Rat Mitte 2013 feierte der damalige Bürgermeister Lambert Lütkenhorst als Triumph über die Kritiker. Auf Facebook schrieb er: „Vielleicht finden wir ja auch mal den Stein der Weisen für all diejenigen, die in den letzten Jahren alles getan haben, um Investoren unsere Stadt als attraktiven Standort unschmackhaft zu machen…“. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass in der Politik der Abstand zwischen Hochmut und Dummheit mitunter nicht sehr groß ist.

Epilog

Um Ideen und Vorschläge für eine andere Nutzung des Geländes am Westwall abzuwehren wurde immer wieder behauptet, die Stadt habe kein Geld, um die Lippetor-Ruine auf eigene Kosten abzureißen und das Grundstück für alternative Nutzungen zu erschließen. Im Zuge des Center-Neubaus wurden die Unterführungen am Lippetor zurückgebaut und Lippetor-Platz und Kanaluferpromenade neu gestaltet. Auch dafür hatte die Stadt kein Geld. Möglich wurde es durch Millionenzuschüsse des Landes. Da fällt es schwer zu glauben, dass für ein alternatives Projekt mit dem Ziel der Aufwertung der Innenstadt durch Anbindung an den Kanal nicht auch Gelder hätten locker gemacht werden können, wie aktuell für die Neugestaltung der Fußgängerzone. Aber es war eben nicht gewollt.

[Manu]

Wie ich schon vorher sagte, das Lippetor ging pleite, weil die Leute kein Geld zum ausgeben haben.
Lösung: ein neues Gebäude und dann....haben die Leute immernoch kein Geld zum ausgeben und
es wird auch in einen neuen Gebäude nicht laufen.
Davon ab, ist jeder enttäuscht, den ich kenne, weil nichts mit dem Kanal in Verbindung gebracht wird.
Keine Möglichkeit am Kanal zu sitzen, dort zu essen oder trinken. Das hätte man so schön einbringen
können. Aber was weiß der Bürger schon.

MANU

[Michael]

So werden sich die Mercaden in den nächsten Jahren verändern

Jünger und frischer – das sind die Attribute, mit denen die Mercaden eines Tages bei der Kundschaft punkten sollen. Doch der Weg dorthin ist weit: Mindestens eineinhalb, vielleicht auch zwei Jahre wird der Umbau des Einkaufszentrums am Rande der Dorstener Innenstadt dauern - und „mehrere Millionen Euro“ kosten. Das bestätigte Helmut Koprian, Senior-Chef der Hamburger Koprian IQ, die zum Jahresbeginn das Centermanagement übernommen hat.

Eigentümer muss zustimmen, dann geht es im Herbst los
Schon im Herbst könnte es losgehen – wenn die Hessisch-Thüringische Landesbank, Eigentümer der Mercaden, zustimmt. Im August wird Koprian die Vorschläge, die Kosten-Nutzenanalyse sowie den Zeitplan vortragen. „Das geplante Investment liegt bei mehreren Millionen Euro. Wir sind sehr optimistisch, dass wir grünes Licht erhalten“, teilte Koprian mit.

Ein halbes Jahr hat sich sein Team inzwischen intensiv mit der Immobilie beschäftigt, mit Eigentümern, Architekten, Statikern und Mietern gesprochen. Die leerstehenden gastronomischen Einbauten im Erdgeschoss sind inzwischen weitestgehend verschwunden – und kehren auch nicht mehr zurück. Denn ein wesentlicher Bestand des Konzeptes lautet: Im Obergeschoss soll es an zentraler Stelle eine neue „Food-Zone“ geben. „Die Ladenstraße im Erdgeschoss wirkt jetzt schon heller und transparenter“, glaubt der Geschäftsführer.

Die Mercaden werden ordentlich umgebaut
Nach den Vorstellungen von Koprian werden die Mercaden ordentlich umgekrempelt. Rolltreppen sollen verlegt oder neu eingebaut, Verweil- und Erlebnisplätze geschaffen werden. Möblierung und Bepflanzung der Ladenstraßen werden „großzügig erneuert“, das Farb- und Beleuchtungskonzept wird „in allen Ebenen“ überarbeitet. „Die Genehmigung der Landesbank vorausgesetzt, werden wir noch in diesem Jahr erste Baumaßnahmen beginnen und die Nachvermietung starten“, sagt Koprian. Denn die Leerstände, vor allem im Erdgeschoss, sind eine weitere große Baustelle in den Mercaden. Der Geschäftsführer hatte vor einigen Monaten betont, dass es eine „Story“ brauche, um neue Mieter zu finden.

Centermanagement verspricht Neu- und Nachvermietung
Koprian spricht nun wahlweise von einer „thematischen Neu- und Nachvermietung in beiden Etagen“ oder einer „Optimierungsvermietung“. Namen und Branchen nennt er nicht, gleichzeitig lobt er die bestehenden Ankermieter: „Mit Kaufland, Müller, S1, Deichmann, CCC Shoes &Bags sowie Depot besteht die Basis für gute Frequenzen und Umsätze in den optimierten Mercaden.“ Doch das wird dauern.

[Michael]

Gebührenfreies Parken im Mercaden-Parkhaus ist eine Mogelpackung



Im Kaufland shoppen, dafür die Parkkarte abstempeln lassen und 90 Minuten kostenlos parken: Ein Dorstener Bürger hat diesen Service gerne in Anspruch genommen.

Beim Parkhausbetreiber beschwert
Doch vor Kurzem stutzte er, als er sich seinen Parkschein nach längerer Verweildauer in den Mercaden und dem Parkhaus näher zu Gemüte führte: „Ich musste 2,60 Euro für zwei Stunden und elf Minuten Parkzeit zahlen. Wenn 90 Minuten frei sind wegen des Einkaufs im Kaufland, hätte ich nur für 41 Minuten zahlen müssen“, hat der Dorstener spitzfindig ausgerechnet und sich wegen der hohen Gebühren beim Parkhausbetreiber „Verkehrswacht Parkplatz GmbH“ beschwert

„Ab der 91. Minuten beginnt bei uns die zweite Stunde Parkzeit. Die Benutzer zahlen dann für insgesamt zwei Stunden Parkzeit, also 2,60 Euro.“, sagt Parkhausbetreuer Horst Jahnich. Dann falle auch der Kaufland-Besuch nicht mehr ins Gewicht: „Es sind ja nur 90 Minuten frei“, so Jahnich. Das leuchte wohl nicht allen ein, wie er am Beispiel des unzufriedenen Dorstener Kunden festgestellt hat.

Nach 89 Minuten ist Schluss mit lustig
„Es gibt ja auch eine Karenzzeit. Wenn jemand nach 89 Minuten sein Ticket zur Abrechnung in den Kassenautomaten steckt, hat er noch zehn Minuten Zeit, das Parkhaus zu verlassen. Er zahlt dann keine Gebühren. Ist er aber über der Zeit, muss er zahlen.“

Diese Argumente kann der Dorstener Kunde nicht nachvollziehen. „Es gibt bei Toom am Recklinghäuser Tor ein Parkhaus, in dem attraktivere Bezahlregeln gelten. Man hat 90 Freiminuten komplett und erst dann fängt die erste Stunde Parkzeit an.“

Service und Investitionen werden mit bezahlt
„Stimmt. Toom wird oft als Gegenbeispiel angeführt. Das ist aber auch kein privat betriebenes Parkhaus wie unseres und vor allem längst nicht so gut ausgestattet. Wir haben erst kürzlich eigenständig Elektroinstallationen umgerüstet und auf LED-Beleuchtung umgesattelt“, sagt Jahnich. Service und Investitionen kosten Geld. Bis zu 1500 Besucher monatlich im Mercaden-Parkhaus hätten damit kein Problem. „Fünf Leute waren nicht zufrieden“, weiß Jahnich.

Der Dorstener Kunde hat aus dem für ihn unerquicklichen Parkhausbesuch seine Konsequenzen gezogen: „Wir kaufen nicht mehr in den Mercaden ein, sondern nur noch am Recklinghäuser Tor.“